IVA de arrendamientos de inmuebles: alquileres sujetos, exentos y tipos de gravamen aplicables

  • Fianza entregada por el arrendatario de un local: La prestación de una fianza como garantía en la formalización de un contrato de arrendamiento tiene carácter indemnizatorio. No procede la repercusión de IVA.
  • Indemnización pagada por el inquilino por la rescisión del contrato. Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto.
  • Indemnización recibida por el inquilino por obras realizadas en el local. Las indemnizaciones no forman parte de la base imponible del impuesto.
  • Indemnización que paga el propietario del local al inquilino por la rescisión del contrato. Se considera contraprestación de un servicio prestado por el inquilino consistente en un «no hacer» (dejar de utilizar el local) y está sujeta a IVA.
  • Cesión de uso de local de forma gratuita (por ejemplo, un padre a un hijo). Si el propietario está de alta en el censo de empresarios se trata de un autoconsumo y debe declarar como IVA devengado, aplicando el tipo de gravamen del 21% al coste de prestación del servicio, incluido en su caso, la amortización del bien cedido.

Al no pactarse precio, el devengo del IVA se produce el 31 de diciembre de cada año, declarando la correspondiente cuota en la autoliquidación del último período del año.

Si el propietario no está dado de alta en el censo de empresarios, el alquiler gratuito del inmueble no le convierte en empresario a efectos de IVA, por lo que la cesión no estará sujeta al IVA.

  • Traspaso en el alquiler de un local. La mera cesión de los derechos arrendaticios sobre el local sin ir acompañada de la necesaria estructura de factores de producción para desarrollar la actividad (personal, mobiliario, herramientas…) está sujeta al IVA al tipo del 21%.
  • Venta de negocio. Empresario traspasa todo el negocio excepto el local, que lo arrienda al adquirente. No sujeta al IVA la venta si los bienes transmitidos se acompañan de la necesaria estructura organizativa de factores de producción para desarrollar la actividad empresarial por sus propios medios. En otro caso estará sujeta.
  • Alquiler de una vivienda. Exento de IVA. Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si se trata de un arrendamiento para uso estable y permanente.
  • Alquiler de una vivienda por una empresa para uno de sus empleados. Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA. Para ello, en el contrato de arrendamiento debe figurar, de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s última del inmueble.
  • Alquiler de una vivienda a una Asociación / Fundación (entidad sin ánimo de lucro) para su cesión gratuita a personas en riesgo de exclusión / inmigrantes / personas enfermas. Exento de IVA. Está sujeto al ITP competencia de las CCAA.
  • Alquiler de un apartamento turístico. Exento de IVA el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar servicios propios de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda. Si se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%.
  • Alquiler de una plaza de garaje. Si se alquila conjuntamente con la vivienda se trata de una operación sujeta y exenta de IVA.
  • Arrendamiento de una vivienda por una agencia inmobiliaria a un particular. Exento de IVA. Sujeto al ITP competencia de las CCAA y exento si es un arrendamiento para uso estable y permanente.
  • Particular compra un local de segunda mano para alquilar. El vendedor puede renunciar a la exención y que la compra del local tribute por IVA en lugar del ITP. El alquiler del local convierte al particular en empresario a efectos de IVA. Por esta actividad repercute IVA y genera derecho a deducción.

Aunque podemos encontrar más figuras y operaciones dentro del extenso mundo de los arrendamientos, estos pueden ser los más habituales.

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